Co si ujasnit před koupí bytu? Záměr koupě!
Je pro vás důležitější měsíční výnos, nebo nárůst ceny nemovitosti do budoucna?
Chcete sobě či svým dětem koupí bytu zajistit pozdější bydlení, nebo stabilní zdroj příjmu?
Účel ovlivňuje všechny aspekty: velikost, dispozice i vybavení bytu, lokalitu či stáří nemovitosti ad.
Správný výběr bytu usnadní budoucí získávání solidních nájemníků a jejich zájem o byt určí i nájem – a tedy může zvýšit výnos a snížit riziko investice.
KOMU PRONAJÍMAT?
Jaké jsou potřeby budoucích nájemců – bude jim byt vyhovovat?
Odpověď na tuto otázku zásadně ovlivní charakter bytu, který budete shánět.
Například pokud se rozhodnete pronajímat rodinám s dětmi, které patří k jistější skupině (obvykle dlouhodobějších) nájemců, bude vás zajímat, jestli je v okolí dostupnost dětského lékaře, škol a kroužků. Rodinám vyhovují byty na okraji větších měst, kde je nízká dopravní zátěž blízkého okolí, ovšem se zachováním dobré dopravní obslužnosti. Dále oceňují blízkost kvalitního dětského hřiště, zeleně.
V případě studentů zvolíte spíše byt s více místnostmi a třeba i dvěma koupelnami (a tolerantnějšími sousedy). Můžete koupit i byt levnější, například před rekonstrukcí – a udělat rekonstrukci nízkonákladově do podoby, která nebude tolik stát a studentským nárokům na bydlení bude dostačovat.
CO PRONAJÍMAT – VELIKOST?
Velikost bytu závisí také na tom, komu jej chcete pronajímat.
Malé byty (prostornější 1+kk či spíše praktičtější 2+kk či 2+1)
Jsou žádanější (mají širší skupinu potenciálních nájemců), snadněji se spravují, mívají obvykle nižší provozní náklady.
TIP! Při výběru dispozic bytu je při stejné velikosti podlahové plochy lepší vybírat byt s více místnostmi než garsonky.
Poměr mezi pořizovací cenou a nájmem je u menších bytů lepší (mají tedy větší výnos), ale zájem o ně mívají studenti, mladé páry, singles či senioři – a jejich situace se častěji mění, a tak je potřeba počítat i s časem stráveným hledáním nových nájemníků, s rizikem ušlého nájmu a nutnosti platit poplatky v mezidobí, kdy si byt nikdo nepronajímá, nebo s náklady na zvelebení bytu pro dalšího nového nájemníka.
Větší byty (3+1 či 4+1)
obsazované zejména rodinami s dětmi sice mají menší výnos (větší byty jsou podstatně dražší a nájem nelze o tolik navýšit), ale je s nimi méně práce z hlediska údržby i shánění nájemců.
Přestože řada rodin preferuje vlastní bydlení, jako nájemci patří mezi jistější a dlouhodobější skupiny nájemců. V tomto případě lze očekávat menší riziko nájemců neplatičů a nižší fluktuaci nájemníků.
TIP! Koupě větších bytů může být výhodnější v případech, kdy do budoucna plánujete v nich bydlet vy sami nebo vaše děti.
O daleko větší byty od 5 místností…
už není příliš zájem, ale mohou být zajímavé pro skupiny studentů a součet nájmů z jednotlivých pokojů maximalizuje váš měsíční výnos – ale je to rozhodně více práce.
CO PRONAJÍMAT – KVALITA BYDLENÍ A TRENDY?
Při výběru bytu je potřeba sledovat i vývoj dlouhodobých trendů v bydlení.
Lidé například dnes mnohem více rádi soukromí a pohodlí. O takový dvougenerační dům dnes asi nikdo už moc zájem mít nebude.
Koupě staršího bytu, nebo naopak bytu v novostavbě má své výhody i nevýhody, které je také potřeba zvážit. Starší byty jsou sice levnější, ale budou vyžadovat opravy, ne-li celou rekonstrukci. Byt v novostavbě je dražší, ale zase se při troše štěstí řadu let jako investor nebudete muset starat o opravy nebo rekonstrukci.
KDE PRONAJÍMAT?
Lokalita (a dostupnost) v rámci republiky
Lokalita určí zájem o byt a s tím i výši nájemného (a tedy i návratnost investice).
Například Praha je město s velkým potenciálem, ale ceny bytů tomu také odpovídají, proto výše výnosu není tak vysoká, ale zase koupě bytu v Praze nese menší riziko – byt pronajmete snáze – proto opravdu záleží na tom, co preferujete.
Dobrou volbou mohou být města univerzitní (ale už jsme si řekli, že pronájem studentům nese jistá specifika i rizika).
Tabulka srovnání kupních cen bytů a měsíčních nájmů včetně vyčíslení doby návratnosti investice: Klub investorů – Kde v Česku pronajímat (je však potřeba se dívat také na výhledy změn cen nemovitostí v dané lokalitě a koupit byt tam, kde se předpokládá jejich růst!)
Lokalita (a dostupnost) v rámci města
Nejvýhodnější bývá koupě investičního bytu v širším centru s dobrými dopravními spoji, případně s dobrým potenciálem do budoucna – například stavba nové stanice metra nebo úspěšná realizace plánu rozvoje lokality zvýší hodnotu bytu.
Na co si dát pozor – vyvarujte se zbytečným chybám!
Ačkoli by výběr bytu měl být rozhodně v souladu s představou toho, jaký byt chcete vlastnit, je důležité umět se i odosobnit a prohlédnout si byt, okolí a celou čtvrť z pohledu budoucího nájemníka (z hlediska práce, volného času, životních potřeb atp.) 
- o jaké byty je zájem (jaké chybí a budou do budoucna stále chybět)
- jaké jsou trendy v bydlení do budoucna (v dané lokalitě i obecně)
- dopravní dostupnost, případně dopravní napojení na centrum města
- parkování
- dostupné služby a občanská vybavenost (obchody, doktoři, školy, hřiště, restaurace, zábava a jiné – zkrátka podle cílového nájemníka)
- stav bytového domu a měsíční poplatky (plánované zateplení nebo nečekaná oprava výtahu vám může zvednout měsíční náklady o několik tisíc!)
- sousedi (netolerantní sousedi vám můžou udělat ze života peklo a naopak hluční sousedi mohou způsobit, že se vám nepodaří najít do bytu slušné nájemce)
- vybavení, technický stav bytu a potřeba větších či menších oprav
- obvyklé měsíční náklady a zda se v zimě byt dobře vytopí
- rizika, která by do budoucna snížila zájem o byt (plánovaná nežádoucí stavba v okolí, ukončení dostupnosti služeb atp.)
Chcete-li vědět, co vše započítat do kalkulace návratnosti investice tak, abyste nakonec neprodělali? Přečtěte si Kdy se vyplatí koupit byt a vydělávat na nájmu
© HPR centrum, s. r. o.