Možná máte peníze stranou, možná se budíváte s otázkou, kam uložit peníze v nejistém světě, možná vás láká představa zrenovovat a prodat? Ať vás k otázce „Vyplatí se investiční byt?“ přivádí cokoli, v našem článku nenajdete rady z brožury.
Sdílíme zkušenost z terénu, abyste se vyhnuli drahým překvapením.
Je to krásná představa. Koupíte byt, nájemním platí nájem, za dvacet let je byt váš. Za 20 let máte zaplacený byt v hodnotě dnes 4,5 milionu, který bude v té době stát klidně dvojnásobek.
A teď realita…
Protože zisk není jen prodejní cena plus nájem mínus pořizovací cena. Jsou to měsíce nebo i roky vašeho života mezitím, jsou to vlivy, se kterými mnozí nepočítají.
Vyplatí se v roce 2026 pronajímat byt? Jak ovlivní vaše možnosti nové zpřísnění ČNB z roku 2026, kolik vlastních peněz potřebujete a všechny ty otázky, co vám víří hlavou, než jdete spát.
Upřímně? Ne každý, kdo koupí byt na investici, na něm vydělá. Ti šťastnější z nájmu splatí hypotéku. Někdo na tom sice vydělá, ale přitom zešediví…
Na co si dát pozor při počítání návratnosti?
Pojďme si říct předně, že se nesmíte bát zisku, nezdráhat se kalkulovat a neváhat dělat moudrá rozhodnutí. Pokud se to ve vaší rodině nedělá nebo vás „dobré rady“ okolí spíše znejisťují, je dobré si pořídit na tuhle jízdu zkušenného parťáka.
Dobrý realiťák nejenom že zná trh, má často „podpulťáky“. A hlavně má v kapse vždy nějaký dobrý argument, který rozptýlý vaše obavy. Příběh někoho, kdo měl podobné podmínky a možnosti – a uspěl.
Tři reálné cesty, jak dnes investovat do bytu
Pravda je ta, že na otázku „vyplatí se to?“ neexistuje jedna odpověď. Vyplatí se to komu. Investice do bytu není jedna strategie. Jsou minimálně tři. A každá funguje pro někoho jiného.
1. Klasický dlouhodobý pronájem. Koupíte, pronajmete, držíte 15+ let, splácíte z nájmu hypotéku, na konci máte byt, nejspíš méně či více opotřebený.
Konzervativní cesta, ideální pro toho, kdo má kapitál nebo chce peníze postupně ukládat do něčeho hmatatelného.
Hrubý výnos 3–5 % ročně, čistý po všech trablích spíš 2–3 %. Reálné peníze v kapse přijdou až po splacení hypotéky — ale za to máte pak vlastní nemovitost a stálý měsíční příjem dětem na vejšku nebo sobě do penze.
2. Flipping — koupit, načančat, prodat do dvou let. Tohle je v posledních letech trend, ale nenechte se hned zlákat sliby instagramových makléřů. Ano, jde o to vyhlídnout slibnou příležitost, nejčastěji z dědictví, exekuce (tady se dobrý realiťák neztratí). Koupit pod cenou, chytře zrekonstruovat v rámci rozpočtu a prodat se ziskem. Funguje to. Lidé z toho dnes berou statisíce za jeden flip a někteří si z toho udělali plnohodnotný byznys.
Ale je to úplně jiný sport — vyžaduje znalost trhu, řemeslo nebo aspoň síť řemeslníků, ideálně orientaci v Bauhausu a na Amazonu a čas i nervy z oceli.
První flip je vždycky učení. Druhý flip nula od nuly. Třetí flip je byznys.
Tři věci, které vám to schroustají rychleji, než stihnete dopít kafe: Daň z příjmu z prodeje. K tomu se dostaneme. Skryté vady. Levnost má vždycky svůj důvod. Umění je rozpoznat, co je opravitelná kosmetika a co vyžaduje komplet rekonstrukci. Trh, který se ochladí. Brno pro flipping spíše stagnuje.
3. Hybridní strategie — držet a prodat, když to dává smysl. Koupíte byt, který má potenciál pronajmout i prodat. Takže ideálně v lokalitě, která má růstový potenciál.
Pronajímáte, čekáte na trh, sledujete ceny v lokalitě (nebo spíš ideálně – tohle za vás dělá rád třeba náš Lukáš). Až cena vyroste o určité procento (typicky 25–40 %), zvážíte prodej.
Až se objeví příležitost, prodáte a jedete na Bahami, nebo koupíte jinde.
Když ceny nerostou, jste v pohodě, držíte a inkasujete nájem — pokrývá vám hypotéku a tři kafe měsíčně. Možná si i v klidu počkáte na splnění časového testu, abyste neplatili daň (od roku 2021 je to 10 let).
Klíč je tedy vybrat to, co se pronajme snadno (lokalita, dispozice, energetika) a zároveň má potenciál růstu hodnoty. O tom je článek — Dvakrát měř, jednou kup.
Co se mění od jara 2026 — pro investiční hypotéky
Od 1. dubna 2026 zpřísnila Česká národní banka pravidla pro investiční hypotéky. V překladu: banka vám na investiční byt půjčí maximálně 70 % jeho hodnoty (30 % musí jít z vaší kapsy). K tomu je i limit, že vaše celkové dluhy nemají překročit zhruba osminásobek čistého ročního příjmu (DTI 8 pro lidi do 36 let, DTI 9 pro starší). V praxi to znamená, že:
- Na investiční byt za 5 milionů potřebujete 1,5 milionu vlastních.
- Banka už neposuzuje jen byt a nájem. Posuzuje vás jako celek — rezervy, ostatní úvěry, schopnost vydržet půl roku bez nájemníka.
Co na to naše hypoteční specialistka Iveta Melicharová? Není to zlá zpráva. Je to filtr, který chrání i vás — z dat ČNB jasně vidíme, že před zpřísněním byl rostoucí podíl lidí, kteří se s investiční hypotékou dostávali do potíží. Pro vaše psychické zdraví i finanční stabilitu dlouhodobě je lepší nedostat vysokou hypotéku, než ji nezvládnout splácet.
Náklady, které se často přehlíží
Tento seznam stojí za vytištění a pověšení nad psací stůl.
Výnos si snižujete například výběrem hypotéky s nevýhodnými podmínkami. Úroky, podmínky fixace, předčasné splátky, pozdní splátky, ručení… všude se můžete nechat nachytat.
Vícenáklady a ztráty: Jak si ušetřit nervy při pronájmu
Počáteční dovybavení. Kuchyně, vestavěné skříně, často drobné opravy. U novostavby 50–150 tisíc, u staršího bytu 200 tisíc i víc. Velká rekonstrukce každých 15 let. Kuchyně, koupelna, podlahy, spotřebiče. To vás nemine. Odkládejte si na to 10–15 % nájmu měsíčně.
Budoucnost vašich potenciálních nájemníků. Nejenom dnes, ale jaký bude zájem v budoucnu? Za deset let? Kde váš ideální podnájemník bude? Jaké budou jeho potřeby?
Proto je zásadní vybrat dobrou lokalitu a zvolit druh bytu podle toho, komu jej chcete pronajímat (a tím kolik s tím chcete mít starostí – byt v centru blízko filozofické katedře nebo v klidné lokalitě hned vedle dětského hřiště?). Zájem i druh nájemníků určuje jak měsíční nájemné (a tím vaši schopnost splácet hypotéku i váš výnos), tak míru starostí s pronajímáním.
U studentů ušetříte na vybavení, ale hrozí fluktuace. Rodiny s dětmi jsou stabilní, ale (v tom lepším případě) můžete pak vyhodit koberce, půlku nábytku a celé vymalovat.
Neobsazenost. Realisticky bude v průměru 5–10 % roku byt prázdný. Bez předjímání potřeb trhu a dobrého čuchu na lidi můžete mít byt celé měsíce prázdný.
Daň z nemovitých věcí každoročně, daň z příjmu z pronájmu (15 % ze zisku), případně daň z prodeje, pokud nesplníte časový test.
Služby SVJ a fond oprav. Příspěvek na správu, fond oprav, popelnice. U novostavby 4–6 tisíc měsíčně, u starších domů to může být víc, hlavně pokud se chystá zateplení nebo rekonstrukce výtahu.
Pojištění. Pojištění nemovitosti (banka u hypotéky vyžaduje) a pojištění odpovědnosti pronajímatele (doporučujeme).
Rezervní fond. Vždy mít na účtu 3–6 měsíčních nájmů jako rezervu. Pro případ, že nájemník přestane platit, nebo se v domě rozhodne opravovat výtah a SVJ vám pošle účet.
Váš čas. Není to pasivní příjem. Je to byznys, který vás bude stát hodiny měsíčně.
Jak podle toho stanovit nájem?
Kdo chce koupit a pronajímat byt, bere na sebe riziko ztráty a prodělku. To je prostě fakt. Investiční byt se vyplatí, když na sebe vydělá a když se pokryjí všechny nutné náklady (i případné několikaměsíční výpadky příjmů z nájemného!).
Co tedy započítávat do nutných výdajů a tedy výpočtu nájemného?
- splátky hypotéky, úroky (které se později mohou navýšit o několik tisíc ročně)
- nutné dovybavení, počáteční opravy či rekonstrukce bytu
- průběžné opravy a rekonstrukce
- daně (z pronájmu, z nemovitých věcí, ostatní)
- služby – plyn, elektřina, vodné a stočné, popelnice, televize, rozhlas, internet
- pojištění nemovitosti (nutné k hypotéce), pojištění odpovědnosti nájemce
- příspěvky do fondu oprav domu
- platby společenství vlastníků za správu domu
Počítejte také s nižší než 100% obsazeností (např. roční příjem z pronájmu x 0,85) a při výpočtech zahrňte i tvorbu rezervního fondu ve výši několikaměsíčního nájemného. Proč?
- aby vás nepřekvapily nečekané poplatky (například když se rozbije výtah v domě nebo se vlastníci bytů rozhodnou dům zateplit atp.)
- abyste měli z čeho splácet hypotéku, když se vám nájemník zpozdí s platbou či se vám byt na několik měsíců vyprázdní nebo narazíte na neplatiče.
Sečteno podtrženo, takto můžete velmi zhruba odhadnout, zda je vhodné byt na investici koupit, či nikoli. Může vám pomoci i kalkulačka efektivnosti koupě nemovitosti.
Kolik práce obnáší příjem z pronájmu?
Pokud nechcete tuto práci dělat zadarmo, vyčíslete si do nákladů i vynaložený čas své práce. Pořídit si byt na investici totiž rozhodně není bez práce. Je dobré vědět, že příjem z pronájmu není až tak pasivní, jak se říká. Pravidelný zisk nevznikne sám o sebe.
O byt se musíte starat, věnovat tomu čas, takže ideálně by vás něco takového mělo bavit. Je potřeba čas od času byt zkontrolovat, občas někoho vyhodit a v neposlední řadě byt udržovat.
Tady totiž platí i opačné rovnice: v jakém stavu vámi nabízené bydlení bude, takové budete mít nájemníky.
Bude vás to tedy stát čas a energii, ale když všechno vyjde, za 15-20 let je byt váš bez vámi dotovaných nákladů a ještě se zhodnocením v podobě výnosů 2 až 5 % ročně.
V dalších článcích vám poradíme, podle čeho takový byt vybírat nebo jak shánět solidní nájemníky.
© HPR centrum, s. r. o.
Naše současná nabídka
Prohlédnout si aktuální nabídku bytů →